Leistungswert in der Gebäude­reinigung: Richtwerte in m² pro Stunde

Was ist ein Leistungswert?

Der Leistungswert, auch Leistungszahl, Flächenleistung oder Richtleistung genannt, gibt an, wie viele Quadratmeter eine Reinigungskraft in einer Stunde reinigen muss, um die Leistungen aus dem Leistungsverzeichnis zu erledigen. Er wird in m² pro Stunde angegeben. So definiert ihn die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung, und der wichtige Teil steckt am Ende des Satzes: Der Leistungswert hängt daran, was im Raum zu tun ist, nicht nur an der Raumart.

Aus dem Leistungswert und der Fläche aus dem Aufmaß ergeben sich die Stunden je Reinigung. Ein Büro mit 380 m² Teppich bei 220 m² pro Stunde:

380 m² ÷ 220 m²/h = 1,73 Std. = 104 Min. je Reinigung

Mal Reinigungen pro Woche ergibt das die Sollzeit des Objekts, mal Stundenverrechnungssatz den Preis. Damit ist der Leistungswert neben dem Stundensatz die zweite Größe, die über deinen Preis entscheidet. Der Bundesinnungsverband nennt die Quadratmeter-Stundenleistung in seinen Vergabe-Empfehlungen „neben dem Stundenverrechnungssatz das wichtigste Kriterium“ für den Preis.

Richtwerte der Gütegemeinschaft

Die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung hat im Juli 2020 Richtwerte für die Unterhaltsreinigung veröffentlicht. Sie gelten für geschultes Personal, aktuelle Methoden und passende Geräte und ausdrücklich nicht als verbindlich, weder für Auftraggeber noch für Reinigungsbetriebe. Für die allgemeine Verwaltung:

Quelle: RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung, Empfehlungen zur Ermittlung von Leistungszahlen in der Unterhaltsreinigung, Juli 2020.

Für Krankenhäuser, Pflegeheime und Arztpraxen nennt das Merkblatt eigene Werte, etwa 50 bis 90 m² für Sanitärräume und 25 bis 60 m² für die Schlussreinigung im OP. Die Spannen sind breit, beim Büro liegt der obere Wert rund 44 % über dem unteren. Welcher Wert für dein Objekt stimmt, sagt dir keine Tabelle, sondern die Begehung. Der Bundesinnungsverband schreibt deshalb, es könnten „keine allgemeinen Richtwerte“ angegeben werden, Leistungswerte seien für jedes Objekt einzeln zu erheben.

Warum der Leistungswert mit jeder Tätigkeit sinkt

Die Gütegemeinschaft rechnet in ihrem Merkblatt ein Büro mit 18 m² durch, das zweieinhalbmal pro Woche gereinigt wird. Jede Tätigkeit bekommt eine Zeit in Sekunden, mal der Zahl der Ausführungen im Jahr (bei 50,32 Arbeitswochen) ergibt das Stunden im Jahr. Die Fläche im Jahr, 18 m² × 125,80 Reinigungen = 2.264,40 m², geteilt durch diese Stunden ist der Leistungswert.

Rechenweg nach dem Merkblatt der RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung, Juli 2020.

Derselbe Raum, drei Leistungswerte: Kommen Schreibtisch, Fensterbank und Telefon dazu, fällt der Wert von rund 350 auf rund 293 m² pro Stunde. Rechnest du die Rüst- und Wegezeit anteilig ein, wie es die Gütegemeinschaft verlangt, landest du bei rund 226 m², also 35,6 % unter dem Ausgangswert. Ein Angebot, das mit 350 m² rechnet, aber das volle Leistungsverzeichnis verspricht, kann nicht aufgehen.

Was den Leistungswert bestimmt

Die Gütegemeinschaft zählt fast zwanzig Einflüsse auf. In der Praxis lassen sie sich in vier Gruppen fassen, und bei der Begehung solltest du zu jeder eine Notiz machen:

• Raum: Größe, Bodenbelag und vor allem, wie voll er ist. Ein leeres Großraumbüro lässt sich in Bahnen wischen, ein Einzelbüro mit Rollcontainern, Kabelkanälen und Pflanzen nicht. Überstellte Flächen kosten Zeit, auch wenn sie im Aufmaß mitgezählt werden.
• Nutzung: wie viele Menschen den Raum nutzen, wie viel Schmutz von draußen hereinkommt und welche Hygieneanforderungen gelten. Ein Eingangsbereich bei Regenwetter ist eine andere Aufgabe als ein Archiv.
• Leistungsumfang und Häufigkeit: was im Leistungsverzeichnis steht, siehe oben. Wird selten gereinigt, liegt mehr Schmutz, und jede einzelne Reinigung dauert länger.
• Dein Betrieb: Methode, Geräte, Maschinen und wie gut dein Team eingearbeitet ist. Ein Flur, der maschinell gereinigt wird, schafft laut Merkblatt bis zu 650 statt 350 m² pro Stunde.

Was der Spielraum der Richtwerte im Preis ausmacht

Wie viel Geld in der Wahl des Leistungswerts steckt, zeigt das Bürogebäude mit 600 m² aus der Vorkalkulation. Gerechnet einmal mit dem unteren und einmal mit dem oberen Richtwert der Gütegemeinschaft, bei sonst gleichen Häufigkeiten und 30,02 € je Stunde. Die rechten Spalten zeigen die Stunden pro Woche:

Beide Preise beruhen auf anerkannten Richtwerten, und doch liegen 547,26 € im Monat dazwischen. Die eigene Kalkulation im Beispiel liegt mit 1.354,50 € dazwischen, weil die Werte nach der Begehung je Raumgruppe gewählt wurden: Büro 220 und Sanitär 60 m² pro Stunde, weil auf den 40 m² Sanitär viele Becken und Kabinen stehen. Wer bei jedem Raum den oberen Wert nimmt, gewinnt vielleicht den Auftrag, bezahlt die fehlenden Stunden aber selbst.

Wie findest du deine eigenen Leistungswerte?

Eigene Leistungswerte gewinnst du aus gemessenen Zeiten in deinen Objekten: Fläche geteilt durch die tatsächlich gebrauchte Zeit. Drei Quellen bieten sich an:

1. Probereinigung

   Lass eine eingearbeitete Kraft eine Raumgruppe vollständig nach Leistungsverzeichnis reinigen und miss die Zeit vom Betreten bis zum Verlassen, mit Papierkörben, Mobiliar und Wegen. Ein einzelner Durchgang ist ein Anhalt, drei an verschiedenen Tagen sind belastbar.

2. Zeiterfassung bestehender Objekte

   Du kennst die Fläche und die erfassten Stunden. Braucht dein Team für 40 m² Sanitär, fünfmal pro Woche gereinigt, 3,80 Stunden pro Woche, sind das 40 × 5 ÷ 3,80 = 53 m² pro Stunde. Das liegt unter dem Richtwert, und genau das ist die Information, die du für das nächste Angebot brauchst.

3. Nachkalkulation nach dem Start

   Vergleiche in jedem neuen Objekt nach vier bis acht Wochen die erfassten mit den kalkulierten Stunden. Weichen sie ab, liegt es oft an einem Leistungswert. Wie du die Abweichung bewertest, steht im Artikel Nachkalkulation.

Halte deine Werte je Raumart und Bodenbelag in einer Tabelle fest, mit dem Objekt, aus dem sie stammen. Nach einem Jahr hast du eine Grundlage, die für deine Kunden und dein Team genauer ist als jedes Merkblatt. Den Rechner unten kannst du für jede Messung nutzen:

Leistungswerte in fremden Angeboten prüfen

Liegen zwei Angebote weit auseinander, lohnt der Blick auf die Minuten je Reinigung statt auf die Quadratmeter. Die Gütegemeinschaft zeigt das an einem Sanitärraum mit 27 m², drei Waschbecken, fünf Urinalen und fünf Kabinen, der an fünf Tagen pro Woche gereinigt wird. Mit 65 m² pro Stunde stehen rund 24,9 Minuten je Reinigung zur Verfügung, mit 140 m² rund 11,6 Minuten. Für 13 Sanitärobjekte, Spiegel, Spender und einen gefliesten Boden ist die zweite Zahl kaum zu schaffen.

Ein Unterschied von weit über 100 % sollte nach dem Merkblatt kritisch hinterfragt werden, die Gütegemeinschaft empfiehlt Auftraggebern dann eine Musterreinigung durch die Anbieter. Für dich als Anbieter heißt das: Begründe deine Werte mit der Begehung und biete eine Probereinigung an, wenn dein Preis höher liegt. Wie Vergabestellen ungewöhnlich niedrige Angebote prüfen, steht im Artikel Ausschreibung.

Leistungswerte in Mendato

In Mendato pflegst du deine Leistungswerte einmal zentral in der Raumplanung: je Leistung, Raumart und Bodenbelag, auf Wunsch zusätzlich je Objektart, etwa ein eigener Wert für Toiletten in Schulen. Beim Einrichten bekommst du Startwerte, zum Beispiel 220 m² pro Stunde für Büros, 330 m² für Flure und 80 m² für Toiletten, die du an deine Erfahrungen anpasst.

In der Kalkulation (ab dem Starter-Paket) schlägt Mendato für jeden Raum den passenden Wert vor, sobald Raumart und Bodenbelag feststehen. Weicht ein Raum ab, überschreibst du den Wert nur dort. Im Controlling (Pro-Plus-Paket) siehst du je Auftrag Plan-Zeit und Ist-Zeit, und damit, wo deine Werte nachgeschärft werden müssen.

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