Leistungsverzeichnis in der Gebäudereinigung: Aufbau, Muster und Kalkulation

Was ist ein Leistungsverzeichnis?

Ein Leistungsverzeichnis, kurz LV, beschreibt für ein Objekt Raum für Raum, welche Reinigungsarbeiten in welcher Häufigkeit und zu welchen Zeiten erledigt werden. Es ist die Anlage zum Reinigungsvertrag. Mit „Büroreinigung, 5× pro Woche“ weiß niemand, ob die Fenster­bänke dazugehören oder ob der Teppich täglich gesaugt wird. Das LV beantwortet diese Fragen, bevor sie als Reklamation auftauchen.

Ein Reinigungsvertrag ist in der Regel ein Werkvertrag: Du schuldest den vereinbarten Reinigungserfolg, nicht eine bestimmte Zahl an Stunden. Was „Erfolg“ heißt, steht im LV. Deshalb arbeiten drei Seiten damit: der Kunde, der prüft, ob er bekommt, was er bezahlt; du in der Kalkulation, weil aus Flächen und Häufigkeiten die Stunden folgen; und deine Reinigungskräfte und Objektleiter, die wissen müssen, was heute in welchem Raum dran ist.

Das Wort kommt aus dem Bau, meint dort aber etwas anderes. Ein Bau-LV nach VOB listet Positionen mit Menge und Einheitspreis, etwa 120 m² Estrich. In der Gebäudereinigung ist der Preis meist ein Monatspreis, und das LV beschreibt wiederkehrende Arbeiten. Drei Begriffe werden oft verwechselt:

In Ausschreibungen heißt das Ganze meist Leistungsbeschreibung. Gemeint ist dasselbe: Das LV ist ihr tabellarischer Teil. Der Leistungswert gehört nicht ins LV, das du dem Kunden gibst. Er ist deine interne Rechengröße und entscheidet über deinen Preis.

Aufbau: die sechs Teile eines Leistungsverzeichnisses

Der Bundesinnungsverband des Gebäudereiniger-Handwerks empfiehlt öffentlichen Auftraggebern in seinen Vergabe-Empfehlungen vom Mai 2026 eine feste Gliederung. Sie taugt auch für jedes private Objekt. So sieht sie für das Bürogebäude aus diesem Artikel aus:

Drei Teile entscheiden über deinen Preis. Die Flächen im Raumbuch misst du bei der Begehung nach, statt sie aus alten Plänen zu übernehmen. Räume mit gleichen Anforderungen fasst du zu Raumgruppen zusammen, etwa Büros, Sanitär und Verkehrsflächen, und schreibst je Gruppe die Tätigkeiten mit Häufigkeit auf. Und die Zeiten legen fest, ob Nacht- oder Feiertagszuschläge anfallen.

Bei den übrigen Teilen hilft eine klare Regel: Sonderreinigungen wie Glas oder Grundreinigung bekommen einen eigenen Rhythmus und Preis. Verbrauchsmaterial wie Toilettenpapier, Seife und Handtuchpapier rechnest du laut BIV besser nach Verbrauch ab als pauschal. Wie eine Kontrolle mit Prüfbogen abläuft, steht im Artikel Qualitätskontrolle.

Leistungsverzeichnis-Muster für ein Bürogebäude

So sieht der Kern eines LV für die Unterhaltsreinigung aus, hier für ein Bürogebäude mit 600 m². Jede Zeile hat genau eine Tätigkeit und genau eine Häufigkeit. Bei allem, was nicht täglich passiert, stehen die Wochentage dabei.

Beispiel. Zeitfenster für alle Räume: Mo–Fr 17 bis 21 Uhr, keine Reinigung an gesetzlichen Feiertagen.

Die Vorlage enthält das komplette Beispiel: 20 Räume im Raumbuch, 16 Tätigkeiten im LV und die Kalkulation, die sich aus Flächen und Leistungswerten selbst rechnet. Gelbe Zellen sind Eingaben. Häufigkeiten schreibst du einheitlich: täglich nur, wenn wirklich jeder Tag gemeint ist, sonst „5× wö.“, „2× wö. (Mo, Do)“, „1× mtl.“, „2× jährl.“ oder „nach Bedarf, auf Abruf“. Wie du den passenden Rhythmus für jede Raumart findest, steht im Artikel Reinigungsintervall.

Tätigkeitsorientiert oder ergebnisorientiert

Es gibt zwei Arten, ein LV zu schreiben. Das Vergaberecht lässt beide zu und auch eine Mischung (§ 31 Abs. 2 VgV).

In der Praxis ist die Mischung am häufigsten: Tätigkeiten mit Häufigkeit als Grundlage, dazu ein Qualitäts­maßstab für die Kontrolle. Wer ergebnisorientiert ausschreibt, sollte trotzdem die Nutzung je Raum angeben, sonst rechnet jeder Bieter mit anderen Annahmen.

Vom Leistungsverzeichnis zum Monatspreis

Der Preis entsteht aus dem LV in fünf Schritten, Raumgruppe für Raumgruppe:

Für das Bürogebäude aus dem Muster sieht das so aus. Die Leistungswerte sind Beispielwerte: Der BIV betont, dass es keine allgemeinen Richtwerte gibt, weil Möblierung, Bodenbelag, Schmutzeintrag und Ausstattung je Objekt stark schwanken. Nimm deine eigenen Erfahrungswerte.

Stunden pro Woche = Fläche ÷ Leistungswert, auf zwei Stellen gerundet, × Reinigungen pro Woche.

10,42 Std. × 4,33 = 45,12 Std. im Monat

45,12 Std. × 30,02 € = 1.354,50 € netto im Monat

Die 30,02 € sind der Stundenverrechnungssatz für Lohngruppe 1 im Jahr 2026, mit Lohnnebenkosten, Ausfallzeiten, Gemeinkosten sowie Wagnis und Gewinn. Fällt ein Teil der Arbeit in die Nacht oder auf Sonn- und Feiertage, kommen die Zuschläge aus dem Rahmentarifvertrag dazu. Deshalb gehören Zeitfenster und Feiertagsregel ins LV.

Leistungsverzeichnis in Ausschreibungen

Öffentliche Auftraggeber müssen den Auftrag so eindeutig wie möglich beschreiben, dass alle Bieter die Beschreibung gleich verstehen und die Angebote vergleichbar sind (§ 121 Abs. 1 GWB). Oberhalb des EU-Schwellenwerts, für Dienstleistungen 2026 und 2027 bei 216.000 € netto geschätztem Auftragswert, gilt dazu § 31 VgV. Darunter regeln die Unterschwellen­vergabe­ordnung (UVgO) oder das jeweilige Landesrecht dasselbe. Wie ein Verfahren abläuft, steht im Artikel Ausschreibung.

Die BIV-Empfehlungen nennen, was ein gutes Ausschreibungs-LV ausmacht: ein Flächen­verzeichnis mit Grundfläche, Gebäude, Etage, Raumnummer, Raumart und Bodenart je Raum, eine Pflicht zur Objekt­besichtigung, Reinigungszeiten und Zugangsregeln, verbrauchsbezogene Abrechnung von Hygienepapier und Seife und die Gewichtung von Preis und Qualität zu je 50 %. Außerdem: Geschuldet ist der Reinigungserfolg, die kalkulierten Stunden sind nicht Teil des Vertrags.

Als Bieter prüfst du das LV vor dem Angebot:

• Flächen bei der Besichtigung stichprobenartig nachgemessen, Abweichungen als Bieterfrage gestellt
• Jede Häufigkeit in Stunden übersetzt, Raumgruppe für Raumgruppe
• Zeitfenster geprüft: Arbeit zwischen 22 und 5 Uhr kostet 30 % Nachtzuschlag, an Sonn- und Feiertagen 80 %
• Feiertagsregel geklärt: Wird gereinigt, entfällt die Reinigung oder wird sie nachgeholt?
• Verbrauchsmaterial pauschal oder nach Verbrauch, Entsorgung, Sonderreinigungen mit eigenem Preis
• Stundenverrechnungssatz über der Untergrenze: Die Finanzkontrolle Schwarzarbeit sieht laut BIV einen Aufschlag von mindestens 70 % auf den Branchenmindestlohn als Anzeichen, dass ein Angebot auskömmlich ist. In Lohngruppe 1 sind das 25,50 € je Stunde.

Unklare Positionen fragst du im Verfahren nach, statt sie still anzunehmen. Die Antwort bekommen alle Bieter, und du kalkulierst auf derselben Grundlage wie die anderen.

Fünf Fehler, die Geld kosten

Die meisten Streitfälle um ein LV gehen auf fünf Formulierungen zurück. Links steht, wie es oft im LV steht, rechts, wie du es eindeutig schreibst.

Vom LV zum Einsatz: was die Reinigungskraft braucht

Das LV ist nach Räumen gegliedert, die Arbeit nach Tagen. Deine Reinigungskraft liest kein LV mit 40 Positionen. Sie braucht einen Tagesplan: welche Räume heute, welche Aufgaben, bis wann. Aus dem Muster wird so ein Wochenplan:

Mo und Do sind die langen Tage, Di, Mi und Fr die kurzen. Danach richten sich die Schichtzeiten.

Entscheidend ist der Rückweg. Abgehakte Aufgaben und Fotos sind dein Nachweis, wenn der Kunde reklamiert. Und sie zeigen dir, ob die geplanten Stunden reichen. Wie aus diesem Wochenplan ein Objektplan mit Minuten je Raumgruppe und ein Tagesplan für jede Reinigungskraft wird, rechnet der Artikel LV, Objektplan, Personenplan am selben Bürogebäude durch.

Leistungsverzeichnis in Mendato

In Mendato ist das Leistungsverzeichnis kein PDF im Ordner, sondern der Ausgangspunkt für Kalkulation, Auftrag und App:

• Raumbuch: Räume mit Gebäude, Etage, Raumart, Bodenbelag und Fläche am Objekt oder am Objekt eines Interessenten. Aus einem hochgeladenen Grundriss erkennt die KI die Räume und schlägt sie zur Prüfung vor.
• LV anlegen: Je Leistung übernimmst du Räume aus dem Raumbuch und legst Aufgaben mit Bereich an, einzeln, als Liste eingefügt oder aus deinen Standard­aufgaben. Den Zeitplan mit Wochentagen setzt du je Leistung, je Aufgabe oder abweichend je Raum, dazu Zeitfenster und Feiertagsregel.
• Altes LV importieren: Ein bestehendes LV als PDF, Foto oder Excel-Datei hochladen. Die KI liest Räume, Leistungen und Aufgaben heraus, du entscheidest bei jedem Vorschlag, was übernommen wird.
• Kalkulation und Angebot: Aus dem LV erstellst du die Kalkulation. Die Stunden kommen aus Fläche und Leistungswert, die Zuschläge für Nacht, Sonntag und Feiertage aus den Zeitfenstern. Das LV geht als PDF mit dem Angebot an den Kunden.
• Auftrag und App: Bei der Übernahme in den Auftrag schlägt Mendato Schichten aus den Rhythmen des LV vor und legt die Aufgaben an. Im Auftrag zeigt der Tab Leistungsverzeichnis alle Aufgaben nach Wochentagen und markiert Tage ohne Schicht. Deine Reinigungskräfte sehen im Einsatz in der App, was heute dran ist, und können Aufgaben abhaken und mit Fotos belegen.

Schichten und Aufgaben automatisch aus dem LeistungsverzeichnisMendato-Video · 6:18 Min.

Das Leistungsverzeichnis gehört ab dem Starter-Paket dazu, mit bis zu 10 neuen Leistungsverzeichnissen im Monat, 25 im Pro- und 50 im Pro-Plus-Paket. Auch der KI-Import hat ein monatliches Kontingent. Wie aus dem LV die Kalkulation wird, zeigt das Modul Kalkulation.

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