Aufmaß in der Gebäude­reinigung: Reinigungsflächen richtig messen

Was ist ein Aufmaß in der Gebäudereinigung?

Ein Aufmaß, auch Flächenaufmaß, Flächenermittlung oder Raumaufmaß genannt, ist die Erfassung aller zu reinigenden Flächen eines Objekts, Raum für Raum, getrennt nach Raumart und Bodenbelag. Das Ergebnis ist ein Raumbuch, in Ausschreibungen heißt es Flächenverzeichnis. Aus ihm entstehen das Leistungsverzeichnis, die Stunden in der Vorkalkulation und, wenn du nach Quadratmetern abrechnest, auch die Rechnung.

Wie gemessen wird, regeln die „Richtlinien für Vergabe und Abrechnung im Gebäudereiniger-Handwerk“ des Bundesinnungsverbands in ihrem Abschnitt 5. Sie ergänzen die allgemeine Norm für Bauleistungen ATV DIN 18299 und gelten, wenn der Vertrag oder die Ausschreibung auf sie verweist. Öffentliche Auftraggeber verweisen in Ausschreibungen häufig darauf, und auch für private Kunden sind sie eine gute Grundlage, weil jeder Anbieter dann dieselben Flächen meint.

Welche Fläche zählt

Gemessen wird die Fläche, die gereinigt wird, bis zu den begrenzenden Bauteilen, also innen von Wand zu Wand. Die Richtlinien sagen es genauer: bis zu den „ungeputzten bzw. unbekleideten Bauteilen“, egal ob nach Zeichnung oder vor Ort ermittelt. Mauerwerk und Außenwände gehören nicht dazu.

Auf Bauplänen steht oft eine Fläche nach DIN 277. Die Brutto-Grundfläche (BGF) enthält die Wände und ist für die Reinigung nicht brauchbar. Die Netto-Raumfläche (NRF, auf älteren Plänen Netto-Grundfläche, NGF) misst innen zwischen den Bauteilen und kommt deiner Reinigungsfläche nahe. Sie enthält aber auch Technik- und Lagerflächen, die du vielleicht gar nicht reinigst. Übernimm deshalb nicht die Summe vom Plan, sondern Raum für Raum nur das, was im Leistungsverzeichnis steht.

Bodenflächen erfasst du getrennt nach Bauart und Beschaffenheit, also Teppich, Linoleum, Fliesen und Naturstein in eigenen Zeilen, auch wenn sie im selben Raum liegen. Der Bodenbelag bestimmt Methode und Leistungswert. Wände, Decken und Glas misst du nur auf, wenn sie gereinigt werden, und dann als eigene Positionen.

Die Regeln der Richtlinien im Überblick

Die wichtigsten Regeln aus Abschnitt 5 der Richtlinien, mit Beispielen aus der Praxis:

„Übermessen“ heißt: Die Fläche wird gemessen, als wäre das Hindernis nicht da. Für den Reinigungsbetrieb ist das fair, denn um einen Pfeiler herum zu wischen dauert länger als über eine freie Fläche. Und es spart beim Messen viel Kleinarbeit. Probeflächen, etwa für eine Musterreinigung, werden nicht abgezogen.

Beispiel: Räume im Bürogebäude messen

So sieht das in dem Bürogebäude mit 600 m² aus, das in der Vorkalkulation durchgerechnet wird. Vier Fälle, die in fast jedem Objekt vorkommen:

1. Büro mit Einbauschrank und Pfeiler

   Das Büro 2.04 misst innen 6,40 mal 4,10 m. Der Einbauschrank nimmt 2,0 m² ein, ein Pfeiler 0,5 m². Beide liegen unter den Grenzen von 2,5 und 1,0 m² und werden übermessen.

   6,40 m × 4,10 m = 26,24 m²

2. Eingang mit Theke

   Der Eingangsbereich misst 8,00 mal 5,50 m, die feste Empfangstheke steht auf 3,20 m². Sie ist größer als 2,5 m² und wird abgezogen.

   8,00 m × 5,50 m = 44,00 m² − 3,20 m² = 40,80 m²

3. Treppe in der Abwicklung

   Ein Treppenlauf hat 16 Stufen mit 1,20 m Breite, 29 cm Auftritt und 17 cm Steigung. In der Abwicklung zählen Tritt- und Setzstufe.

   16 × (0,29 m + 0,17 m) × 1,20 m = 8,83 m²

   Nach der Grundfläche wären es nur 5,57 m², gut ein Drittel weniger. Viele Betriebe rechnen Treppen deshalb lieber nach Stufen und Läufen.

4. Fenster für die Glasreinigung

   Das Gebäude hat 40 Fenster mit einem lichten Rohbaumaß von 1,50 mal 1,40 m. Gemessen wird einseitig, Rahmen werden übermessen.

   40 × 1,50 m × 1,40 m = 84,00 m² Aufmaß

   Gereinigt werden innen und außen 168,00 m² Glas. Kalkulierst du die Glasreinigung, musst du wissen, ob dein Leistungswert für die einseitige Aufmaßfläche oder für jede gereinigte Seite gilt.

Jeder gemessene Raum wird eine Zeile im Raumbuch. Diese Spalten brauchst du, damit Kalkulation, Einsatzplan und Kontrolle mit derselben Liste arbeiten:

Grundriss oder Begehung

Grundrisse mit Raumstempeln sparen viel Zeit, und für die erste Kalkulation reichen sie oft. Verlass dich aber nicht allein darauf. Pläne sind nach Umbauten häufig veraltet, und was du für die Kalkulation am dringendsten brauchst, steht nicht darauf: wie voll die Räume sind, welcher Belag liegt und wie viel Schmutz hereinkommt. Der Bundesinnungsverband empfiehlt öffentlichen Auftraggebern in seinen Vergabe-Empfehlungen deshalb, eine Objektbesichtigung anzuordnen.

Bewährt hat sich ein Mittelweg: Flächen aus dem Plan übernehmen, jeden Raum begehen und Räume nachmessen, deren Fläche nicht plausibel wirkt. Ein Laserentfernungsmesser macht das zur Sache von Sekunden. Notiere bei jeder Fläche, woher sie stammt, aus dem Plan oder gemessen. Manche Ausschreibungen verlangen ausdrücklich ein Aufmaß vor Ort und schließen die Ermittlung aus Bauplänen aus.

Viele Verträge regeln außerdem ein gemeinsames Aufmaß vor dem Start. In manchen Ausschreibungen steht dazu, dass Abweichungen unter 3 % je Position unberücksichtigt bleiben. Bei 600 m² sind das 18,00 m², die du ohne Preisänderung reinigst. Fehlt eine solche Klausel und hast du einen Pauschalpreis vereinbart, trägst du das Risiko fehlender Flächen in der Regel selbst.

Was ein falsches Aufmaß kostet

Aufmaß und Raumbuch in Mendato

In Mendato hat jedes Objekt ein Raumbuch, auch schon jedes Objekt eines Interessenten, bevor er Kunde ist. Jeder Raum hat Gebäude, Etage, Name, Fläche in m², Raumart, Bodenbelag und eine Notiz für Besonderheiten. Hast du dein Aufmaß in Excel, fügst du die Räume als Liste ein. Aus einem Grundriss als PDF oder Bild erkennt Mendato die Räume per KI: Sie liest Raumnamen und die auf dem Plan stehenden Flächen ab, du prüfst jeden Vorschlag, bevor du ihn übernimmst.

In der Kalkulation (ab dem Starter-Paket) übernimmst du die Räume aus dem Raumbuch, und Mendato schlägt je Raumart und Bodenbelag deinen Leistungswert vor. Nach der Zusage wandern dieselben Räume in den Auftrag, sodass Kalkulation, Leistungsverzeichnis und Einsatzplanung mit einer Liste arbeiten.

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